物件選びの基準

ここでは私の物件選びの基準について書きます。

①価格

価格については立地や構造、築年数でピンキリなのですが重視する点として一棟ものなら土地価格と建物価格を分けて考え、また、それが周辺物件と比べて適正かをチェックします。

②利回り

利回りですが、この利回りはどこまで見込んでの利回りなのかを見るようにしています。意外と固定資産税などを見込んでいなくて実質はもっと利回りが低いということもあります。(いつも満室とは限りませんし)

私はローン返済や固定資産税等を見込んで最終の手残りで考えます。

そこから修繕費や空室などもシュミレーションして、｢最悪○○％埋まればローン返済できるな！｣と計画を立てています。

③立地

立地もいろいろな場合があります。駅から近いはもちろんですが学校や大きな工場、病院などもそこで働く人をターゲットにするなら駅から遠くても全然ありな気がします。

後は実際に現地に行って周辺の状況を確認する必要があります。

行ってみると周辺物件が意外と空室が多かった、コンビニが遠くて心配だったが24時間営業のスーパーがあった、街灯が少なく防犯が心配等の情報を得ることができます。

④間取り

間取りは立地とも関係します。

立地によって駅近の便利な場所で独身のサラリーマンをターゲットにするのか。

郊外の大型ショッピングセンターなどがある住宅街でファミリー向けを狙うのか。

大学近くで安めの家賃で一人暮らしの学生を狙うのか。

立地によってニーズのある間取りを選ぶと満室運営が目指せると思います。

⑤構造

構造も木造、コンクリート造（RC造）、鉄骨造（S造）など色々ありますが私が投資しようと思っているのは木造です。なぜなら木造は建築コストが非常に安いからです。修繕費や固定資産税などのランニングコストも木造が有利です。コストが安い＝利回りが良い物件です。減価償却も木造のほうが大きいです。

外観も最近の木造はコンクリート造とほぼ変わらないです。

デメリットとしては耐用年数が短いので融資をあまり長く引けないことがあるぐらいですが元々価格が安いので気にならないと言って良いと思います。

今思いつくのはこんなところですね。

また勉強してわかったことがあれば追記したいと思います。