物件選びの基準

ここでは私の物件選びの基準について書きます。

①価格

価格については立地や構造、築年数でピンキリなのですが重視する点として一棟ものなら土地価格と建物価格を分けて考え、また、それが周辺物件と比べて適正かをチェックします。

②利回り

利回りですが、この利回りはどこまで見込んでの利回りなのかを見るようにしています。意外と固定資産税などを見込んでいなくて実質はもっと利回りが低いということもあります。(いつも満室とは限りませんし)

私はローン返済や固定資産税等を見込んで最終の手残りで考えます。

そこから修繕費や空室などもシュミレーションして、｢最悪○○％埋まればローン返済できるな！｣と計画を立てています。

③立地

立地もいろいろな場合があります。駅から近いはもちろんですが学校や大きな工場、病院などもそこで働く人をターゲットにするなら駅から遠くても全然ありな気がします。

後は実際に現地に行って周辺の状況を確認する必要があります。

行ってみると周辺物件が意外と空室が多かった、コンビニが遠くて心配だったが24時間営業のスーパーがあった、街灯が少なく防犯が心配等の情報を得ることができます。

④間取り

間取りは立地とも関係します。

立地によって駅近の便利な場所で独身のサラリーマンをターゲットにするのか。

郊外の大型ショッピングセンターなどがある住宅街でファミリー向けを狙うのか。

大学近くで安めの家賃で一人暮らしの学生を狙うのか。

立地によってニーズのある間取りを選ぶと満室運営が目指せると思います。

⑤構造

構造も木造、コンクリート造（RC造）、鉄骨造（S造）など色々ありますが私が投資しようと思っているのは木造です。なぜなら木造は建築コストが非常に安いからです。修繕費や固定資産税などのランニングコストも木造が有利です。コストが安い＝利回りが良い物件です。減価償却も木造のほうが大きいです。

外観も最近の木造はコンクリート造とほぼ変わらないです。

デメリットとしては耐用年数が短いので融資をあまり長く引けないことがあるぐらいですが元々価格が安いので気にならないと言って良いと思います。

今思いつくのはこんなところですね。

また勉強してわかったことがあれば追記したいと思います。

とりあえず勉強

不動産投資家として勉強を始めた私。

とりあえず不動産投資の本を数冊読み、近くの成功している不動産会社の主宰するセミナーに参加し知識を深めていきました。

勉強するとすぐに行動したくなるので同時に次の投資物件も探し始めます。

前回書きましたがすでに新築の区分を所有している私は今回は一棟物に挑戦しようと考えていました。

区分なら入居があれば100%収入がありますが入居がなければ０ですからね。

一棟なら70〜80%入っていればローン返済には問題ないでしょうし。 

新築か中古かは特に決めていませんでしたが中古なら築15年以内、利回り10%以内を条件としました。（立地等もありますが）

中古は楽待などのサイトで探しますがなかなかいい物件がありません。

当然全国のライバルが見ているわけですから当然です。

しかも中古物件で家から遠い場合は実物を見るのも手間がかかります、田舎暮らしの私には不利です。

そうなれば新築を選ぶしかない・・・

今度は新築を扱っている業者に手当たり次第コンタクトを取ります。

色々資料を取り、連絡をとっているうちに信用できそうで出口戦略も考えている業者に出会うことができました。

ですがまだ信用できせん、以前のサブリースの失敗がありますから。

以前よりも少し勉強した私はその業者と会ってみることにしました。

不動産投資を始めたきっかけ（まとめ）

私が投資を始めるきっかけとなった出来事を書いてみました。

まだまだ文章が苦手でお見苦しい点はあったかとは思います。

これからもっと勉強し精進していきますのでよろしくお願い致します。

私はなんの予備知識も持たずにサブリース契約の都心の区分を契約してしまいました。

騙されたというのは大げさかもしれません。私に相手の本音を見抜く力がなかっただけですから。

この出来事をきっかけに投資への興味が一層湧いて今は勉強中です。

今主にやっていることはセミナー参加と本やネットで情報収集です。同時に大阪の某所で新築アパートの計画中です。

学んでから行動より学びながら行動し、修正は随時行うと言った感じで日々行動しております。

もちろん本業優先ですが笑

当面の目標は今計画中のアパートの成功と株式投資での年利３パーセントの確保です。

随時状況は書いていこうと思ってますのでもし良ければみてください。

これから投資を始めたいと言う若い方には是非みていただきたいです。

私も３０歳を超えましたがもっと早く始めていればと思っています。

勉強すればするほど投資は怖いものではなくなりますし逆に今の低金利の時期こそ投資を始めるチャンスだと思っています。

銀行の利子が０．０１%の時代に銀行に預けるメリットがないですから。

次回は今検討中の新築一棟アパートについてぼちぼち書いていこうと思います。

今後ともよろしくお願い致します。

不動産投資を始めたきっかけ５

前回の打ち合わせから数日、宅建を交えての重要事項説明やら契約書の記入やらローンの申し込みやらでいつのまにか契約まで終わっていました。

こうして１件目の物件を簡単に買ってしまった私はこれまで無知だった投資について勉強を始めることにしました。

勉強を始めて徐々に知っていくにつれて今回の不動産購入が失敗だったとわかってきた。

そもそも税金が返ってくる＝赤字＝投資失敗

・

・

・

・

騙された

確かに営業マンは投資というワードは口にあまり出していなかった。

あくまで資産形成、資産運用であって投資ではない、投資だと思っていたのは私だけだった。

悔しい気持ちと同時に投資で成功したいという気持ちが自分の中で湧いてきた瞬間だったと思います。

投資は始めるなら早いほうがいい、お金✖️時間を大きなお金に変えることができる方法なんだということも知った。

ここから私の投資家人生が幕を開けるのだった。

不動産投資を始めたきっかけ４

そして２回目の打ち合わせ。

特に疑問もなく信用できそうな会社だったのと営業の印象が良かったし、何より将来に向けて何か資産を残したいと思っていたので今回の打ち合わせで決めようと思っていた。

前回と同じ喫茶店に向かう。

到着すると二人はすでに待っていた。

佐藤「どうですか？ご検討いただけましたか？もし気になることがあればご説明いたします」

「本当に毎月の積立金だけでできるんですよね？仮に早くやめようと思ったらやめられるんですよね？」

佐藤「もちろんです。お若いうちに是非始めた方がいいと思いますよ」

「最初は怪しいと思ってましたけど説明を聞いてやってみようかと思っています」

佐藤「本当ですか？では本日は仮契約だけ進めさせて頂きます。ですが前回の物件は売れてしまったので今回はお客様のご年収にあった物件を用意させて頂きました。」

前回と違う資料が出てくる・・・

5000万円？？

前回見せてもらった参考資料の金額の倍の値段だった。

初めて見る金額にとまっどっていると

佐藤「こちらの物件の方が節税効果も高いですしご年収に合っていますのでおすすめです。ローン完済後の家賃収入も多いですし」

金額は多少気にはなったが信用しているしまぁいいかという感じで契約してしまった。

嫌なら売却もできると言っているし残る資産は多いほうがいいし・・・

佐藤「ではこちらにサインをお願い致します。後日重要事項説明と本契約を行いますので準備が整いましたらまた連絡します。」

契約書にサインをしこの日は解散した。

今思えば不動産のオーナーという響きに浮かれていて周りが見えていなかったんだと思う。

このときは完全にこの業者のカモにされているなんて思ってもいなかった。

不動産投資を始めたきっかけ3

不動産業者との打ち合わせ後、どうしても信用できなかった私は名刺に書いてある会社をネットで調べてみた。

調べてみるとかなり大手の会社だったので詐欺はないだろうとなぜか安心してしまった。

その時は不動産投資については全く未知の世界で、まぁローンが終わるころにマンションが手に入るなら良いんじゃないの？ぐらいの気持ちだったし、持ち出し金額も少額で、なにより家賃が保障されるならリスクはないんじゃないかと思っていた。

親が金持ちなわけでもないし自分がこのまま一生働いたとしても大した資産を築くことはできないならこれで人生が変わるかもとまで思っていたほどだ。

この時点でやろうと決めていた私は何の下調べもせずに2回目の打ち合わせに臨んでしまった・・・

不動産投資を始めたきっかけ2

後日、仕事を早めに切り上げた私は佐藤さんの待つファミレスに向かった。

先についてるとメールが来ていた為、到着して店内を見るとスーツ姿の女性がこちらを見て営業スマイルで歩み寄ってくる。

隣には上司なのか男性の姿もあった。

｢こんにちは、お待ちしていました。｣

二人は名刺を出す。

席に座り世間話を始める、主に男性のほうが話をしている。

かなり私の会社の事に詳しく、私と同じ会社のお客さんもかなりいるらしいとの事・・・

平均年収や｢何で知ってるんだ？｣みたいな事まで・・・

一通り話し終わったところで本題に入る。

｢実は今回お客様に将来の資産運用のご提案があります｣

｢毎月の余ったお金を少しづつ積み立てていただいて将来の年金にすることができます、しかもこの方法なら節税効果もあり積み立てたお金と節税額が同じくらいなので実質ほとんど自己資金は必要ありません｣

この話だけ聞くと夢みたいな話だと思いました。

私｢そんなうまい話があるんですか？正直信用できないんですが、具体的にどんな運用になるんですか？｣

｢投資用マンションを一室持っていただいて家賃収入を得ていただく方法です。ですがこちらのマンションはサブリース契約させて頂きますので家賃はうちのほうで保障させていただきます。入居者様がいてもいなくても当社で毎月家賃をお支払いしますし管理等も当社の関連会社で行いますのでお客様は何もせずに家賃とローンの差額だけを積み立てていただく感じです。｣

｢それでローンが終わればこちらのマンションはお客様の物になるので売却していただいても結構ですしそのまま所有していただいて家賃収入を得ていただいても大丈夫です。｣

｢節税効果があるというのは減価償却というのがありまして・・・｣

私｢正直難しすぎて理解できないが家賃とローンの差額を毎月払って赤字の分は確定申告すれば税金が戻ってくるみたいな感じなんですね？｣

｢そんなところです。次回お部屋のパンフレット等も持ってきます。御社の方も何人かされていますし是非ご検討ください。｣

最初は全く信用していなかったが、話を聞くと信用できそうな感じだったのと投資には興味があったので後日会う約束をしてこの日は解散した。